借り換えの損益分岐点を計算してベストタイミングを判断
目次
損益分岐点の計算方法は？
借り換え費用の合計を新しい月々の節約額で割れば、費用を回収するまでの期間が分かります。例えば費用4,200ドル・節約180ドルなら、約23か月で元が取れます。23か月以上住み続けるならメリットが生まれ、逆にそれより早く売却する予定なら費用倒れになる可能性があります。
借り換え費用を構成するもの
融資手数料、鑑定費、タイトル・登記費用、前払い利息、エスクロー預託金などが含まれ、通常ローン残高の2〜5％程度です。
キャッシュアウトリファイを行う場合、引き出した分だけ元本が増えるため、追加利息も比較対象に入れましょう。
シナリオ別の試算ポイント
金利引き下げ目的：月々の返済軽減だけでなく、残り期間に支払う利息総額の差も確認。
期間短縮型：月額は上昇するかもしれませんが、総利息は大幅に削減されるため、月額と総支払の両面で比較。
キャッシュアウト：借入残高が増える分、追加利息や資金用途のリターンを含めて判断。
感度分析と意思決定
将来引っ越すタイミングとブレークイーブン期間を照らし合わせ、費用回収前に売却する可能性がないか確認。
計算機で金利 ±0.5％、費用 ±1,000ドルといった範囲を試し、損益分岐点の変動幅を把握。
損益分岐点だけでなく、総利息削減額やライフプランに与える影響もセットで評価。
借り換え成功のコツ
- 複数の金融機関を比較し、手数料の割引や貸付ポイントの有無を交渉。
- 残期間が短い場合は、30年ローンに戻すよりも15年など短期ローンを検討。
- 金利が大きく動いたら、ロックする前に再計算してタイミングを見極める。
数字を根拠にベストな判断を
借り換えのメリットは、節約額と滞在予定期間とのバランスで決まります。費用を洗い出し、複数パターンをシミュレーションし、金利ロック前にもう一度確認してから決断しましょう。